집주인과 세입자 모두 헷갈리는 자동갱신, 정확한 기준은?!
"여러분~ 반오십중개사 왔어요!
집 계약할 때 '이거 뭐지?헷갈리는거 많은데?!' 싶은 거 많죠?
제가 쉽고 재미있게 알려드릴 테니까, 같이 한 번 배워봐요~!"
자동갱신과 계약갱신청구권의 차이점
집을 빌려서 사는 사람(세입자)과 집을 빌려주는 사람(집주인) 사이에는 ‘임대차 계약’이라는 것이 있어요. 이 계약은 보통 2년 동안 유지되는데, 계약 기간이 끝나면 새로운 계약을 맺거나 이사해야 해요. 그런데 계약이 끝난다고 해서 항상 이사를 가야 하는 건 아니에요. 특별한 경우에는 계약이 자동으로 연장되거나, 세입자가 연장을 요구할 수도 있거든요.
여기서 중요한 개념이 자동갱신과 계약갱신청구권이에요. 이 두 가지는 계약이 끝난 후에도 집을 계속 빌릴 수 있게 해주는 제도지만, 적용 방식이 다르기 때문에 헷갈리는 경우가 많아요.
자동갱신이란?
자동갱신은 말 그대로 계약이 자동으로 연장되는 거예요. 계약 기간이 끝날 때 집주인과 세입자 둘 다 "이제 계약을 끝낼게요"라고 말하지 않으면, 자동으로 같은 조건으로 계약이 연장돼요.
♥ 예를 들어볼게요!
- 학교에서 급식을 신청했는데, 특별히 취소 신청을 하지 않으면 다음 학기에도 계속 급식을 먹을 수 있는 것과 비슷해요.
자동갱신이 되면 새로운 계약서를 쓰지 않아도 되고, 전과 같은 조건으로 계속 살 수 있어요. 하지만 세입자나 집주인 중 한 명이라도 "더 이상 계약하지 않겠다"고 미리 통보하면 자동갱신은 되지 않아요.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 세입자가 "나 여기서 계속 살고 싶어요!"라고 요청하면, 집주인이 특별한 이유 없이 거절할 수 없는 제도예요. 세입자는 한 번만 계약을 연장할 수 있고, 연장 기간은 보통 2년이에요.
♥ 예를 들어볼게요!
- 학교에서 매일 같은 자리에 앉아서 밥을 먹었는데, 그 자리를 계속 쓰고 싶다고 요청하면 웬만하면 허락해줘야 하는 것과 비슷해요.
계약갱신청구권이 있으면, 세입자가 원하면 최소 4년(2년+2년)까지 한 집에서 살 수 있어요. 하지만 집주인이 직접 살거나, 큰 공사를 해야 하는 등 몇 가지 예외적인 경우에는 연장을 거부할 수 있어요.
자동갱신 vs 계약갱신청구권 비교 표
| 정의 | <자동갱신> 계약이 끝나도 아무 말 없으면 자동으로 연장됨 |
<계약갱신청구권> 세입자가 연장을 원하면 집주인이 웬만하면 허락해야 함 |
| 누가 결정하나요? | 집주인과 세입자가 아무 말 안 하면 자동으로 됨 | 세입자가 원하면 연장 가능 |
| 계약 기간 | 보통 2년씩 자동 연장 | 한 번만 (보통 2년 더 가능) |
| 계약서 작성 | 새로 안 써도 됨 | 새로 계약서를 써야 함 |
| 집주인이 거절 가능? | 가능 (계약 끝나기 전에 "연장 안 해요"라고 하면 됨) | 특별한 사유 없으면 거절 불가능 |
| 예외 상황 | 집주인이 연장 거부 의사를 밝히면 연장 안 됨 | 집주인이 직접 살거나, 공사 등의 이유가 있으면 거절 가능 |
많이 헷갈리는 질문과 답변 (Q&A)
Q1. 자동갱신과 계약갱신청구권 중 어떤 게 더 좋은 거예요?
A1. 상황에 따라 다르지만, 세입자 입장에서는 계약갱신청구권이 더 안정적이에요. 자동갱신은 집주인이 연장을 거부할 수 있지만, 계약갱신청구권은 특별한 이유가 없으면 거절당하지 않거든요.
Q2. 자동갱신이 되면 몇 년 동안 연장되나요?
A2. 자동갱신이 되면 원래 계약과 같은 조건으로 연장되지만, 언제든지 서로 해지할 수 있어요. 반면, 계약갱신청구권을 사용하면 2년 동안 더 살 수 있어요.
Q3. 계약갱신청구권을 사용하려면 어떻게 해야 하나요?
A3. 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 "계약을 갱신하고 싶어요"라고 말하면 돼요. 반드시 서면으로 요청하는 것이 좋고, 문자나 이메일로 증거를 남겨두는 게 좋아요.
Q4. 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우는 언제인가요?
A4. 아래와 같은 경우에는 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있어요.
- 집주인이 직접 살려고 할 때
- 집을 재건축하거나 큰 공사를 해야 할 때
- 세입자가 월세나 보증금을 계속 안 냈을 때
- 세입자가 계약을 어겼을 때 (예: 집을 다른 사람에게 몰래 빌려줬을 때)
Q5. 계약갱신청구권을 한 번 사용한 후에는 또 갱신할 수 있나요?
A5. 아니요. 계약갱신청구권은 한 번만 사용할 수 있어요. 즉, 최대 4년(2년+2년) 동안만 보호받을 수 있어요.
Q6. 자동갱신이 되면 전세금(보증금)이나 월세가 올라갈 수도 있나요?
A6. 자동갱신이 되면 기본적으로 기존 계약과 같은 조건이 유지돼요. 하지만 계약갱신청구권을 사용하면 법적으로 5% 이내에서만 임대료를 올릴 수 있어요.
자동갱신과 계약갱신청구권, 이제 좀 더 헷갈리지 않겠죠?
혹시 더 궁금한 점이 있거나 ‘이거 좀 더 알고 싶다!’ 싶은 게 있다면,
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